皇冠博彩(www.hg9988.vip):万万没想到!81万/平的天价商铺,居然还是赚的?

  竟然

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  最近,成都法拍房惊现最贵商铺成交:

  单价高达81.7万!

  16.6平的小商铺,拍出1356万的总价,溢价率高达6515%!

  是的,揉揉眼睛,没有看错,真的是单价81万。

  本以为这是个冤大头的故事,但查了些资料后发现:

  是我天真了!哪怕是81.7万,这套商铺,可能也不亏!

  一套商铺,赚不赚,关键还是看地段。

  能撑得起81.7万每平的商铺,在成都哪?是在宇宙中心吗?

  看看位置,还真是。

  这套商铺位于春熙路联升巷18号。

  熟悉成都的朋友应该知道,春熙路之于成都,就类似于新街口之于南京,王府井(600859)之于北京,被称为中西部第一商圈,本地人爱逛,外地人也爱打卡。

  联升巷更是春熙路商圈核心中的核心,距离春熙路地铁站不到200米,周边全是大型商场群光广场、IFS金融中心以及远洋太古里,人流量极大。

  这间商铺,之所以能拍出这样的天价,不仅地段好,还在于它排头的位置,招牌非常显眼。

  商铺与住宅不同,非常讲究排头。有时候可能只是差了一个位置,但店面的人流量与生意,就是差出许多,所以排头往往存在溢价。

  只是,这次溢价确实非常夸张,同期拍出的隔壁商铺,面积类似,但总价仅有428.94万,算下来价格只有排头这间商铺的三分之一。

  如此高的单价,真的能赚吗?

  计算商铺赚不赚,首先要看租金。

  我在贝壳上找了一圈,联升巷附近小面积的商铺,基本没有正在挂牌出租的。

  中介告诉我,这附近的小面积商铺非常好租,直接现场打电话给老板就行,根本不需要通过中介。

  可见,商铺位置还是非常好出手的。

  距离该被拍卖商铺最近的一间商铺位于银石广场的底商,23平方米,挂牌月租金为1.7万元;位于盐市口商圈的壹购潮流广场,一间6平方米临街餐饮商铺转租,月租金1.25万元,另一间8.84平方米商铺月租金1.3万元。

  算下来,租金大概在739-2083元/平方米/月这个区间。

  不过联升巷的位置更有优势,又在排头,面积也不大,租金不会低。

  据了解,该商铺附近的一家冒菜店老板表示,附近的租金大概在3300-4000/平/月,生意都还不错,虽然这家商铺拍的贵些,但十几年也就收回成本了。

  春熙路的餐饮业确实非常火爆,在一篇18年的报道中看到,附近15万月租的奶茶店、6万租金的小吃店都有。

  因此冒菜店老板的说法,还是有些可信度。

  如果我们取中间值来计算,假设该商铺租金为3600/平/月,那每月租金就是5.98万,年租金就是71.7万。

  算下来年化收益高达5.2%,确实,18.9年就能收回成本。

  买商铺,和买住宅的逻辑本就不一样。

  住宅算出租回报率绝对是亏本,但升值空间巨大,为的是卖出。而商铺,就像是买一只持续下金蛋的母鸡,为的是源源不断的租金收益。

  所以,这家商铺如果能保持在5.2%的收益,已经符合主流商铺3%-6%的年化收益率,确实不算亏。

  只不过,这么贵的房租,真的能租出去吗?

  咱们还是认认真真的算笔账,不过毕竟不是专业做小吃生意的,对成本可能还有遗漏,欢迎大家评论区补充。

  以这家店之前做的生意为例,看图片,应该是成都非常火的网红店――某亮猪蹄,曾经还上过湖南台的天天向上。

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  我也扒到了这家加盟店公示的成本,那我们就从成本开始倒推。

  从目前的信息来看,每月店铺的经营成本大致如下:

  1、房租为5.98万;

  2、根据加盟信息显示,每份猪蹄的客单利润是6成,也就是说售价18块的猪蹄,成本为7.2元;

  3、大众点评来看,该店之前有3名员工,假设每人5000元工资,人工成本1.5w;

  4、再加上水电杂费等2k。

  这样算下来,要覆盖这些成本,这家店每天就得卖出195份18元的猪蹄,想要每月能够盈利5万以上,每天至少得卖出349份猪蹄。

  我百度一下,正常的猪蹄店营业情况,一般来说猪蹄店在一两百份就算可以,热门的可以做到四五百份不是问题。

  具体的营业数据实在难找,但我找到一篇2014年的报道,上面写道某亮猪蹄14年的建设路店,就做到了全年300万的营业额,算下来,每天能够卖近500份猪蹄。

  根据美团评价来看,店铺的生意确实不错,联升路附近就开了2家,两家常年都是排队的状态。

  可见确实有的赚。

  当然,这个计算没有细节到开店的所有费用,只是大概的计算了下月利润,懂行的朋友可以在评论区补充。

  所以,这样的铺子,虽然月租成本很高,单价很高,但因为人流量大,地段好,实际上真的不一定亏本。

  687次竞买,起拍价20余万,最终1356万成交,可能真的不是头脑发热,而是非常熟悉春熙路的商铺情况。

  看到这,很多人肯定忍不住要问,既然这么贵的商铺都能赚,那商铺可以买呀?

  答应我!千万别!

  首先,这是成都最顶级的商圈,人流量最大的商圈,如果这样的商铺都不能赚,那实体店是真的完了。

  我们应该明白是:挣钱的商铺有,但是价格真的不低,单价已经足以吊打北上广深的住宅。

  其次,商铺还有高昂的交易成本,这是前面的计算没有涉及到的。

  1356万的商铺,到手还要支付远高于住宅的个人所得税、土地增值税、营业税等等,综合算下来一般为总房款的20%。

  也就是说,这套商铺税费可能高达271.2万,到手需要费用高达一千六百多万。算上税费再来看,这间商铺的收益,也没有那么香。

  假设你所买的商铺,不是春熙路这类顶级的商圈,很多买家光是看到这个税费,就得逃了!

  所以,商铺多不是抱着转手的预期买的,而是纯靠租金,一旦买错,钱就是真的是打了水漂!

  商铺能不能有收益,靠商家,而商家,也是会考虑成本和收益的。

  不是只要在好位置,店铺就一定能赚。成本高了,就需要更多的营业额,更多的人工成本。

  就拿我们公司所在大冲国际中心来说,从百度热力图也能看出,这里的人流量是非常大的。

  但是即使这样,我们2楼的餐厅去年活下来也只有少数几家,基本上是每放一次假,回来就会发现又倒闭了几家。

  尤其是当下疫情已经常态化,歇业2-3个月,租金过高,光是房租的亏损就能高达20-30万。

  商铺位置很重要,但当商铺差价足够大时,具有权衡的空间了。

  比如隔壁425万买下的商铺,老板在租金上让利空间肯定要更大,而1356万买下的商铺,租金让利空间上,绝对要更小。

  某亮猪蹄,能够有这么多的流量,不仅是因为位置,更是因为品牌的营销每当房租的差距拉开,商家自然会进行选择!

  餐饮业本就吃成本,不是所有的网红店都是盈利的,很多时候只是赔本赚吆喝。

  最后,也是最关键的,那就是1356万的资金,足够在北上广深等价值城市,选到不错的住宅了!

  与其跟商铺较劲,20年才能收回成本,不如买一线城市的住宅,收益率未来会更感人。

  商铺,很多时候,只适合住在名额用尽,手中仍有不少资金,买入核心商圈的朋友!

  咱们普通人,真的就往边靠靠,老老实实选住宅吧!

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     发布于 2022-05-11 00:48:39  回复
  • 克日起预购将获得「变身寻回犬」(随从加尔克外观装备)、「变身森林猫」(随从艾路外观装备)和辅助初期故事的「新手护石」,和 Switch 一样预购的奖励日后可以从其他途径(DLC)中获得。脑洞100分

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